第十四条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
解释第十四条规定在不动产执行异议之诉中，若案外人以不动产买受人为由请求排除一般金钱债权的强制执行，需同时满足四个关键条件，法院才会予以支持。这些条件的设定，旨在平衡申请执行人与案外人之间的利益关系，确保执行程序的公正性和合法性。
在不动产执行异议之诉中，查封前签订书面买卖合同这一时间节点具有举足轻重的意义。它是判断案外人权利是否优先于申请执行人一般金钱债权的重要依据。从法律原理上讲，在法院对不动产进行查封之前，案外人与被执行人基于合法的交易意愿签订合同，此时案外人已经对该不动产形成了一种期待利益，这种期待利益应当受到法律的保护。如果允许在查封后再签订合同并主张排除执行，将会严重损害申请执行人的合法权益，破坏执行程序的稳定性和公正性。
在实际案例中，曾有申请执行人因被执行人未履行债务，向法院申请强制执行被执行人名下的房产。案外人此时声称在法院查封后与被执行人签订了房屋买卖合同，并支付了房款，要求排除执行。法院经审查发现，合同签订时间在查封之后，且案外人与被执行人之间存在亲属关系，有恶意串通规避执行的嫌疑。最终，法院驳回了案外人的执行异议请求，保障了申请执行人的债权得以实现。这表明，合同签订时间必须严格限定在查封前，才能为案外人主张排除执行奠定基础。
合同有效性的判断涉及多个要点。首先，合同形式必须符合法律规定，对于不动产买卖合同，通常要求采用书面形式，以确保合同内容的明确性和可追溯性。例如，在房屋买卖中，双方应签订正式的房屋买卖合同，明确房屋的位置、面积、价格、交付时间等关键条款。其次，合同内容应具备完整性和确定性，涵盖合同的主要条款，如标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式等。合同内容不得违反法律法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。如果合同约定的内容违反了国家关于房地产调控政策的强制性规定，或者存在以合法形式掩盖非法目的的情形，该合同将被认定为无效。
合同签订双方的主体资格和意思表示也至关重要。合同主体需具有相应的民事行为能力，能够独立承担民事责任。无民事行为能力人或限制民事行为能力人签订的不动产买卖合同，在未经法定代理人追认的情况下，不具有法律效力。意思表示必须真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。若一方当事人在签订合同时受到欺诈，误以为所购买的房屋没有质量问题，但实际存在严重质量瑕疵，这种情况下签订的合同，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销。只有当合同满足上述所有条件时，才能被认定为合法有效，为案外人在执行异议之诉中主张权利提供有力支持。
全款支付是指案外人在法院查封之前已按照合同约定支付了不动产的全部价款。在认定全款支付时，案外人需要提供充分的证明材料，以证实付款事实的真实性和合法性。银行转账记录是最常见且有力的证据之一，它能够清晰地显示付款的时间、金额、付款人和收款人等关键信息，具有较高的可信度和可追溯性。通过银行转账支付购房款，资金流向明确，便于法院核实交易的真实性。例如，在某起房屋执行异议案件中，案外人提供了完整的银行转账流水，显示其在查封前数月就已将全部购房款转账至被执行人账户，且转账金额与合同约定的房价一致。法院经审查后，认可了其全款支付的事实，为其主张排除执行提供了有力支持。
除了银行转账记录，收款收据也是重要的证明材料。收款收据应由被执行人出具，明确记载收到的款项为不动产的购房款，并注明收款时间、金额等内容。若收款收据加盖了被执行人的公章或财务章，则其证明效力更强。在一些情况下，若付款方式为现金支付，案外人不仅需要提供收款收据，还需说明现金的来源，如提供取现记录、借款合同等相关证据，以形成完整的证据链，证明付款事实。例如，案外人主张用现金支付购房款，但其无法提供合理的现金来源证明，法院可能会对其付款事实产生怀疑，进而影响其执行异议请求的支持与否。
在部分支付的情况下，案外人已按照合同约定支付了部分价款，但仍有剩余价款未支付。为了满足排除强制执行的条件，案外人需要在查封后至一审法庭辩论终结前将剩余价款交付人民法院执行。交付剩余价款的操作方式通常是直接汇入法院指定的执行账户，或者办理提存公证。将剩余价款汇入法院执行账户时，案外人需保留好汇款回执等相关凭证，作为已交付剩余价款的证明。办理提存公证则是通过公证机构将剩余价款进行提存，由公证机构出具提存公证书，同样具有法律效力。
实际控制是判断合法占有不动产的重要标准，它体现了案外人对不动产具有实际的支配和管理能力。实际入住是实际控制最直接的表现形式，当案外人在查封前已经搬入不动产内居住，日常生活起居都在该不动产内进行，这无疑表明案外人对其拥有实际控制权。例如，案外人提供了在查封前的搬家记录、居住期间的水电费缴纳凭证等，这些证据相互印证，可有力证明其在查封前已实际入住，从而实现了对不动产的实际控制 。
取得钥匙也是判定实际控制的关键因素之一。在房屋买卖交易中，钥匙的交付往往意味着房屋控制权的转移。一般情况下，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。在某起执行异议案件中，案外人在查封前与被执行人签订了房屋买卖合同，并于合同签订后取得了房屋钥匙，尽管案外人因工作原因尚未实际入住，但法院依然认定其在查封前已合法占有该房屋。这是因为取得钥匙后，案外人随时可以对房屋进行使用、管理，具备了实际控制房屋的能力。
签订物业协议同样能证明实际控制。当案外人与物业公司签订物业协议后，就与物业公司建立了服务与被服务的关系，需要按照协议约定支付物业费，接受物业公司提供的服务，这表明案外人对不动产的管理纳入了正常的物业管理体系，间接证明了其对不动产的实际控制。比如，案外人提供了在查封前与物业公司签订的物业协议，以及缴纳物业费的凭证，这些证据可以说明其在查封前已对不动产进行了有效的管理和控制。
在间接占有的情况下，如委托管理、出租等，认定合法占有存在一定的复杂性。当案外人将不动产委托给他人管理时，需提供委托管理合同，合同中应明确委托管理的期限、权限、双方的权利义务等内容。案外人还需提供受托人对不动产进行管理的相关证据，如维修记录、水电费缴纳凭证（由受托人缴纳的情况）等，以证明受托人在查封前已实际对不动产进行管理，从而间接证明案外人对不动产的占有。在出租的情况下，案外人需提供租赁合同，合同中应明确租赁期限、租金支付方式、房屋交付时间等关键条款。租金收取凭证也是必不可少的证据，它可以证明租赁关系的真实性以及案外人从不动产租赁中获得收益，进而证明其对不动产的间接占有。
然而，在认定间接占有时存在诸多难点。首先，合同的真实性审查至关重要。由于间接占有依赖于合同等书面文件，一些当事人可能会伪造合同来主张占有权利，法院需要仔细审查合同的签订时间、印章真伪、条款合理性等，防止虚假合同的出现。其次，证据的关联性和完整性难以把握。如在委托管理中，仅提供委托管理合同而缺乏受托人实际管理的证据，或者在出租中，仅有租赁合同而无租金收取凭证等，都可能导致证据链不完整，无法有效证明间接占有。在判断租金收取凭证的真实性时，也需要结合银行转账记录、收据真伪等多方面因素进行综合考量，增加了认定的难度。
常见的非因案外人自身原因导致未办理过户登记的情形较为多样。开发商拖延是较为普遍的情况，一些开发商因自身问题、AC米兰官网工程建设手续不全或内部管理混乱等原因，未能按照合同约定或法律规定及时协助案外人办理不动产过户登记手续。在某小区的房屋买卖中，开发商在房屋交付后多年，仍未完成小区的综合验收，导致无法办理不动产权证书，案外人虽多次催促，但开发商一直拖延，这种情况明显属于非案外人自身原因。
政策限制也是导致未办理过户登记的常见客观因素。例如，在某些城市实施限购政策期间，案外人在签订房屋买卖合同后，因政策调整导致自身购房资格发生变化，无法办理过户登记。或者在一些地区，政府对特定类型的不动产交易实施限制，如经济适用房在规定的年限内不得上市交易过户，案外人即便签订了买卖合同并支付了价款，也只能等待政策限制期满后才能办理过户，这并非案外人自身过错。
房屋存在抵押、查封等权利瑕疵同样会阻碍过户登记的办理。当房屋被抵押给银行或其他债权人时，在抵押权未解除之前，无法办理过户手续。若房屋被法院查封，在查封期间也不能进行过户登记。在某起案例中，案外人购买的房屋在签订合同后，发现出卖人此前已将房屋抵押给银行，且未告知案外人，导致房屋无法过户，这种因房屋本身存在权利瑕疵而无法办理过户的情况，并非案外人自身原因所致。
对他人权利障碍的忽略是自身原因的典型表现。如在不动产之上设定有其他人的抵押权登记时，买受人没有履行合理的注意义务，未查询房屋的产权状况就签订买卖合同，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。在某房屋买卖中，买受人未对房屋进行产权调查，签订合同后才发现房屋已被抵押，最终无法办理过户登记，这种对权利障碍的忽视应归咎于买受人自身。
对政策限制的忽视也属于自身原因。明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。例如，在限购政策明确规定的情况下，买受人通过不正当手段试图规避政策购房，最终因不符合政策要求无法办理过户，这种行为明显是自身过错造成的。
消极不行使过户权利同样不可取。有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记，或者在具备过户条件后，长期拖延不办理过户手续。在某案例中，买卖双方为了逃避税费，约定暂不办理过户登记，几年后房屋被法院查封，此时买受人才意识到问题的严重性，但因自身故意不办理过户的行为，导致其无法排除强制执行。自身违约行为也是导致未办理过户登记的自身原因之一。若案外人在合同履行过程中存在违约行为，如未按时支付房款，导致出卖人拒绝协助办理过户手续，这种情况下不能排除强制执行，因为案外人的违约行为对未办理过户登记负有直接责任。
在姜某诉司某民间借贷纠纷案的执行过程中，李某作为案外人提出执行异议之诉，主张排除对涉案房屋的强制执行。李某与司某于 2010 年 2 月 11 日签订拆迁安置权益转让协议，早于 2021 年 1 月 3 日的房屋查封时间，满足查封前签订合法有效书面买卖合同这一条件。李某提交的上房结算清单、差价款收据等，足以证明其已支付拆迁安置权益转让款及安置房屋差价款，履行了付款义务。从占有情况看，李某提供的物业管理协议、物业费收据、水电费和燃气缴费凭证等，表明其在查封前已实际占有使用该房屋，实现了合法占有。而房屋未办理过户登记是因为司某未将房屋登记至本人名下，并非李某自身原因，符合非因案外人自身原因未办理过户登记的条件。基于以上情况，法院最终判决驳回姜某的诉讼请求，支持李某排除强制执行的主张，充分体现了在满足四个条件的情况下，案外人的执行异议请求能够得到法院的支持。
在郓城法院审理的张某与王某、郓城县某汽车销售有限公司民间借贷纠纷执行案中，李某提起执行异议之诉。李某虽在 2018 年 11 月与王某、第三人潘某签订《房屋买卖合同》，并支付了全部房款，但在法院查封涉案房屋之前，李某并未合法占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，由于李某不满足在法院查封之前已合法占有该不动产这一条件，即便其他条件看似满足，其诉请也无法得到法院支持。这一案例警示我们，在不动产交易中，买受人不仅要关注合同签订和价款支付，还必须确保在查封前实现合法占有，任何一个条件的缺失都可能导致执行异议请求被驳回，从而使自身权益无法得到有效保护 。返回搜狐，查看更多
热点新闻 
联系我们 
